Kệ SốCho thuê phòng trọ có phải đóng thuế? Ngưỡng 1 tỷ, khai 01/BĐS hay 01/TKN-CNKD
Doanh thu cho thuê cả năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không nộp thuế GTGT, TNCN, nhưng vẫn phải khai doanh thu với cơ quan thuế. Vượt 1 tỷ thì nộp thuế, và mức thuế tùy cách cho thuê: cho ở lâu dài theo tháng, năm là cho thuê bất động sản (tờ khai 01/BĐS, TNCN 5%); cho ở ngắn ngày, có dọn phòng, thay ga là dịch vụ lưu trú (tờ khai 01/TKN-CNKD hoặc 01/CNKD, TNCN 2%). Chưa chắc dãy trọ thuộc loại nào thì hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi khai.
1. Doanh thu nhà trọ tính thế nào
Ngưỡng 01 tỷ đồng/năm so với doanh thu – tổng tiền thu được trong năm dương lịch, không phải tiền lãi sau khi trừ điện nước, sửa chữa. Doanh thu cộng chung mọi dãy trọ và mọi hoạt động kinh doanh khác của cùng một người (ví dụ vừa cho thuê trọ vừa bán tạp hóa).
| Khoản thu | Tính vào doanh thu? |
|---|---|
| Tiền phòng, wifi, rác, giữ xe | Có |
| Tiền điện, nước thu của khách – đồng hồ đứng tên chủ trọ | Có (khoản phụ thu) |
| Tiền điện, nước – đồng hồ đứng tên khách thuê | Không |
| Tiền cọc nhận khi khách vào ở | Không – khoản phải trả lại |
| Tiền cọc cấn trừ tiền phòng, đền bù hư hỏng khi trả phòng | Có, tính lúc cấn trừ |
| Khách trả trước nhiều năm | Có – phân bổ theo từng năm hoặc tính một lần vào năm nhận tiền |
Doanh thu năm nay đã gần 1 tỷ chưa?Nhập doanh thu cho thuê – biết ngay có phải nộp thuế không, khai mẫu nào, hạn ngày nào.
Tính thuế 2026 →2. Cho thuê bất động sản hay dịch vụ lưu trú
Đây là chỗ nhiều chủ trọ hiểu khác nhau. Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 của Cục Thuế phân biệt theo hệ thống ngành kinh tế (Quyết định 36/2025/QĐ-TTg):
| Cho thuê bất động sản | Dịch vụ lưu trú | |
|---|---|---|
| Dấu hiệu | Cho ở lâu dài theo tháng, năm; ký hợp đồng thuê; khách tự sinh hoạt; chủ không dọn phòng, không thay ga | Cho ở ngắn hạn theo ngày, tuần, tháng; có dịch vụ kèm: nhận – trả phòng, dọn phòng, thay ga, bảo vệ, lễ tân |
| Mã ngành | 68103 | 55 |
| Doanh thu ≤ 1 tỷ | Không nộp thuế GTGT, TNCN; vẫn khai doanh thu | |
| Tờ khai | 01/BĐS + phụ lục 01/BK-BĐS | ≤ 1 tỷ: 01/TKN-CNKD; > 1 tỷ: 01/CNKD theo quý |
| GTGT khi vượt 1 tỷ | 5% × toàn bộ doanh thu | 5% × toàn bộ doanh thu |
| TNCN khi vượt 1 tỷ | 5% × (doanh thu − 1 tỷ) | 2% × (doanh thu − 1 tỷ), hoặc chọn 15% × thu nhập |
| Hóa đơn điện tử | Không bắt buộc | Bắt buộc khi doanh thu năm vượt 1 tỷ |
Dãy trọ cho công nhân, sinh viên ở theo tháng có thể bị xếp vào một trong hai loại. Đầu năm 2026, Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai trả lời bạn đọc (báo VietNamNet ngày 03/02/2026, Thanh Niên ngày 05/02/2026) rằng phòng trọ cho công nhân, sinh viên là dịch vụ lưu trú. Đây là trả lời bạn đọc, không phải văn bản có số hiệu, và ngưỡng khi đó còn là 500 triệu đồng.
Vì hai cách khác nhau cả tờ khai, mức thuế lẫn hóa đơn, chủ trọ nên hỏi cơ quan thuế quản lý (Thuế cơ sở nơi có dãy trọ) và ghi lại câu trả lời trước khi khai lần đầu. Mang theo hợp đồng thuê mẫu và mô tả dịch vụ kèm (có dọn phòng, thay ga, bảo vệ hay không).
3. Cho thuê bất động sản: khai 01/BĐS
- Hồ sơ: Tờ khai 01/BĐS kèm Phụ lục 01/BK-BĐS – kê riêng từng bất động sản (mỗi dãy trọ một dòng). Doanh thu từ 01 tỷ trở xuống vẫn nộp tờ khai để thông báo doanh thu, không ghi số thuế.
- Kỳ khai – tự chọn: 1 lần/năm, hạn 31/01 năm sau; hoặc 2 lần/năm, hạn 31/7 (6 tháng đầu năm) và 31/01 năm sau (6 tháng cuối năm). Năm 2026: 31/01/2027 là Chủ nhật → hạn 01/02/2027.
- Nơi nộp: cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản. Nộp điện tử trên dichvucong.gdt.gov.vn hoặc ứng dụng eTax Mobile.
- Tính thuế khi vượt 1 tỷ: GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu; TNCN 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ. Cho thuê bất động sản không được chọn cách tính thuế TNCN theo thu nhập (doanh thu trừ chi phí).
4. Dịch vụ lưu trú: khai 01/TKN-CNKD, 01/CNKD
- Doanh thu từ 01 tỷ trở xuống: thông báo doanh thu thực tế năm trên Mẫu 01/TKN-CNKD, chậm nhất 31/01 năm sau (năm 2026: 01/02/2027). Chỉ ghi doanh thu, không ghi số thuế.
- Vượt 1 tỷ trong năm: khai, nộp thuế từ quý có doanh thu lũy kế vượt 1 tỷ trên Mẫu 01/CNKD, hạn ngày cuối cùng của tháng đầu quý sau. Đồng thời đăng ký hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc khởi tạo từ máy tính tiền, trong 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của quý vượt 1 tỷ.
- Tính thuế: GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu; TNCN 2% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ, hoặc (doanh thu đến 3 tỷ) chọn nộp 15% trên thu nhập = doanh thu trừ chi phí có hóa đơn, chứng từ.
- Cả hai cách đều phải thông báo tài khoản ngân hàng, ví điện tử dùng để nhận tiền phòng (Mẫu 01/BK-STK).
5. Ví dụ doanh thu 1,5 tỷ đồng
Chủ trọ có 3 dãy, 90 phòng, doanh thu năm 2026 (tiền phòng, điện nước, giữ xe) là 1,5 tỷ đồng, không kinh doanh gì khác.
Nếu là cho thuê bất động sản: GTGT = 1,5 tỷ × 5% = 75 triệu; TNCN = (1,5 tỷ − 1 tỷ) × 5% = 25 triệu → tổng 100 triệu đồng.
Nếu là dịch vụ lưu trú: GTGT = 1,5 tỷ × 5% = 75 triệu; TNCN = (1,5 tỷ − 1 tỷ) × 2% = 10 triệu → tổng 85 triệu đồng, nhưng phải khai theo quý và xuất hóa đơn điện tử.
6. Ghi sổ, giữ chứng từ
Hộ cho thuê ghi sổ S1a-HKD nếu doanh thu năm từ 01 tỷ trở xuống, sổ S2a-HKD nếu nộp thuế theo tỷ lệ (Thông tư 152/2025/TT-BTC). Nên ghi theo ngày thu tiền, giữ hợp đồng thuê, phiếu thu, sao kê tài khoản ít nhất 5 năm – khi cơ quan thuế đối chiếu tiền vào tài khoản với doanh thu đã khai, đây là căn cứ giải thích tiền cọc, tiền trả lại.
Doanh thu dưới 1 tỷ vẫn phải làm 4 việcThông báo doanh thu, báo tài khoản ngân hàng, ghi sổ, giữ chứng từ – xem hạn và mẫu từng việc.
Đọc bài →Căn cứ pháp lý
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ngưỡng 01 tỷ từ 01/01/2026): Điều 3, 4 (ngưỡng, mức trừ 01 tỷ), Điều 5 (doanh thu, tiền thuê trả trước), Điều 8 (khai thuế, hạn nộp, hóa đơn điện tử)
- Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 (sửa đổi bởi Luật 09/2026/QH16): khoản 3 Điều 7 (dịch vụ 2%), khoản 4 Điều 7 (cho thuê bất động sản trừ kinh doanh lưu trú 5%); Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 (tỷ lệ 5%)
- Thông tư 18/2026/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC: mẫu 01/BĐS, 01/BK-BĐS, 01/CNKD, 01/BK-STK; Thông tư 89/2026/TT-BTC (từ 01/7/2026): mẫu 01/TKN-CNKD
- Công văn 4062/CT-NVT năm 2026 của Cục Thuế (phân biệt kinh doanh bất động sản và dịch vụ lưu trú); Quyết định 36/2025/QĐ-TTg: Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam
- Nghị định 254/2026/NĐ-CP: khoản 2 Điều 7 (cho thuê bất động sản không bắt buộc hóa đơn điện tử)
- Thông tư 152/2025/TT-BTC: sổ S1a-HKD, S2a-HKD
Tham khảo: trả lời của Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai – VietNamNet 03/02/2026, Thanh Niên 05/02/2026.
Bài viết để tham khảo, theo văn bản còn hiệu lực ngày 26/10/2026. Trường hợp cụ thể, hỏi cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
Quản lý nhà trọ, sổ thuế tự lên – miễn phí đến 10 phòng
Kệ Số Lưu trú: chốt điện nước, phiếu báo có mã QR gửi Zalo, thu tiền xong sổ S1a, S2a tự ghi; số liệu khai 01/BĐS hoặc 01/TKN-CNKD, 01/CNKD theo cách cho thuê bạn chọn.
Xem Kệ Số Lưu trú →